温哥华房价暴跌启示中国楼市住房要区分投资

2018年08月01日 来源:

温哥华房价暴跌启示中国楼市:住房要区分投资与消费

作者 易宪容 (青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家)

近日,远在北美洲的加拿大城市温哥华,因出台限制海外投资者购房的税收政策后,房价大幅下跌引发国内关注。据媒体报道,7月25日,加拿大温哥华卑诗省(British Columbia)宣布,从8月2日起,将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。实施后不到一个月的时间里,温哥华的房价下跌了20.7%,住房成交量更是跌入谷底。

客观来讲,温哥华房地产数据的统计时间太短,而且统计样本可能也不准确。但反观中国近几年越控越涨的楼市现实,温哥华遏制投机的楼市政策,还是可以给中国房地产市场一些重要启示的

首先,房价的快速飙升和炒房有关。英国房地产研究机构Knight Frank公布的房地产市场报告显示,今年二季度全球37座主要城市中,温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市,成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。

温哥华房价快速上涨的原因并不是所谓的供求关系,或供应量不足。根据该省官方调查,在6月10日和7月14日的五周内,该省内一共发生了19383起住宅房产交易,其中海外买家占到了1276起,约占6.6%。不过,大温地区(包括温哥华在内的都会区)这五周内的交易占该省的49.7%,其中海外买家占比高达73.3%。从这一点来看,温哥华的房价之所以短期内被快速推高,主要是少数海外买家涌入投机炒作的结果。

这些海外买家主要是中国人。据媒体报道,加拿大国家银行金融分析师彼得·劳特利奇在一份报告中称,中国买家在2015年花费127亿加元(约641亿元人民币)在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。加拿大按揭和住房公司总裁Evan Siddall也曾表示,在西温哥华三个社区卖出的豪华住宅中,约三分之二的买家是中国人名字。

其次,楼市管控政策要能够真正改变市场预期。在一个以投机炒作或投资主导的住房市场,房价的决定因素不是实质性的供求关系,而是房价的市场预期。房价越是上涨,投机炒作者就越是会大量涌入购买,因为他们不在乎房价的高低,只在乎房价会不会继续上涨。

从温哥华近几个月的情况变化可以看到,海外投资者额外交易税没有征收之前,尽管房价已经持续上涨多年,也已经涨得很高,但由于住房投机炒作者预期房价还会上涨,温哥华的住房交易量依然越来越大。税收政策出台后,温哥华房地产市场预期突然逆转,海外投资者预期温哥华的房价将会下跌,于是逃之夭夭,住房的销量及价格也随之同时暴跌。这说明,如果出台的政策不能够改变市场预期,住房的供求增加量再大,也无法阻止房价的持续上涨。

第三,住房的投资与消费功能要区分。住房作为一种特别的商品,既可用于投资,也可用于消费。合适的住房税收政策,不仅是界定住房为消费还是投资的有效工具,也是对住房市场利益进行调整的工具。如果不能用税收政策把住房的投资和消费功能界定清楚,市场最后一定会成为以投资者和投机者为主导的市场。

十几年来,中国几乎每年都有楼市调控政策出台,但无论政策如何调控,也未能挡住房价持续上涨的步伐。链家研究院数据显示,2006年-2016年,北京新建商品住宅成交均价上涨了289%。究其原因,就是我们的房地产税收政策没有把住房的投资与消费功能区分,加之住房信贷持续宽松,利率及首付比例越降越低,让中国的住房市场在一定程度上成了投机炒作的市场。房子是用来住的

温哥华房价暴跌启示中国楼市住房要区分投资

,不是用来炒的,一旦住房成了投资产品和金融工具,就难免炒到天上去,不仅普通民众居者有其屋的梦想难以实现,对实体经济的发展也带来了巨大冲击。温哥华政府用税收遏制高房价迅速收到实效的政策,对我国调控房地产市场是有借鉴意义的。

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