北京豪宅上演最后的盛宴

2018年08月11日 来源:

北京豪宅上演最后的盛宴

将2015年定义为北京的豪宅元年已经成为了市场的普遍观点,但豪宅年的伊始也正式宣告了北京房地产黄金时代的终结。为何有此一说,原因有三:一、大量豪宅的入市,让房子从必需品转为奢侈品

北京豪宅上演最后的盛宴

,未来的一般居住需求只能靠政策性住房和二手房来解决;二、开发商在地价高涨住宅用地锐减的境况下,每一块土地全成为了宝贝,开发商被迫放弃了大规模的生产开发;三、对于从业者而言,设计者和建筑者离亿万富豪相差甚远,房子该怎么盖?宣传者和销售者也没有接触亿万富翁客户,房子该怎么卖?

现状:豪宅井喷

伴随着中赫万柳书院和保利海德公园在去年底的入市,北京豪宅元年拉开正式帷幕,一时间10万元/平方米以上的项目充斥到北京的各个角落。

一个接一个豪宅项目的入市让市场花了眼,粗略统计在过去一年中亮相的项目包括万柳书院、海德公园、使馆壹号院、北京壹号、瑞府、映月台、西辰原著、琅樾等,同时还有泰禾西局、首开亦庄、恒大东坝等一批即将入市的项目,此外还有四季世家、霄云路8号、首创天禧等在售项目。豪宅市场正在成为一片翻腾的红海。

根据亚豪机构统计数据显示,在今年前5个月中,已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市,总供应量将在2000套左右。

在没有最高只有更高的喊价声中,一批亿元级豪宅也解开了面纱。

以最近刚创造北京最高预售价格纪录的中粮瑞府为例,该项目共116套房源,此次共获批48套房源预售证,全部为联排别墅产品,主力户型830平方米、640平方米、460平方米,其中最贵的9号楼103单价达220420元/平方米,单套总价达到1.87亿元。当市场为之咋舌时,更多的人并不知道这些房源只是该项目规划中的小户型。据了解,该项目还有41套1067平方米、13套1400平方米的独栋别墅。可以预想,当这些上千平方米的产品入市后,单套总价会达到怎样的级别。

问题:存量需24年消化

面对着动辄几千万甚至上亿元的豪宅,市场的买家究竟在哪里,曾几何时,山西煤老板、河北钢铁大亨、温州炒房团等全是北京楼市的主角,现今这些钱主儿到底来自哪里?

在找到这些有钱人之前先看一组数据。根据亚豪机构统计数据显示,2015年月北京豪宅市场(成交价6万元/平方米以上)共实现成交613套,成交面积17.6万平方米,相比去年同期分别大涨77%、108%。

从这组数据可以看到,10万元/平方米以上的物业成交了121套,其中96套来自盘古大观,如果剔除出去的话,一共成交了35套,每个月平均7套,按年计算84套。如果按照今年2000套的总量来计算的话,需要消化24年。

当然这是一个推理数据,可能实际情况变化很大。而且正如中原地产研究总监张大伟所言,豪宅不应以成交量论成败,豪宅生存的方法很多。例如一个北京东部的顶豪物业,部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部分资金做一些信托理财的收益可以超过20%。这种情况下,也就是这种房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的收益,因此不着急卖。

不过,这对于靠周转率存活的大房企而言情况就完全相反了,这就是为什么万科靠卖刚需盘做成行业老大,而星河湾只能缓慢发展的关键所在。

趋势:最后的豪宅牛市

最近一个项目打出的口号称卖豪宅跟卖白菜一样。诚然市场确实出现了这样的个别案例。

其实这得益于最近一段时间爆发的股市。我们一个客户春节前1亿元入市,现在赚了3亿多元,直接在项目顶了一套叠拼,整个项目只有20套。近期很火的某项目负责人向北京商报介绍。

此前有言论称,楼市是最好的避风港,股市跌了赶快买楼,这真让人啼笑皆非!股市赔了还有投资买楼的钱吗,所以不少一线的房企操盘手向北京商报表示,这轮牛市造富也可能是楼市最后的一次盛宴,下次不知道何时才能出现。甚至有人认为,此轮是北京楼市的最后一波行情。这轮牛市过后,北京的房价将达到一个新的高度,但成交量则会大幅下降。

北京市场将来可能剩下的只有豪宅市场和政策房市场,刚需、刚改产品将逐步退出历史舞台,就和新加坡一样,保障房和商品房相差十几倍的价格。

其实,在以80后为主的人口高峰期过后,人们对于住宅的需求正在不断减弱,房地产市场也逐步走过了野蛮生长时代,靠一手地一手钱的简单方式已然很难生存。

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