任志强棚户区和保障房的建设对商品房销售有

2018年08月17日 来源:

任志强:棚户区和保障房的建设对商品房销售有影响

在看2014年楼市发展时,任志强、潘石屹等业内大佬的意见总是对购房者买房和开发商制定销售计划有一定的影响。在2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上,任志强表示,如果政府不参与,明年九月份供求关系将会恶化。

2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会于2014年8月22日-24日在河南郑州召开。

以下为演讲实录:

刘晓光:下面我想请教一下任志强先生,如何看待市场存量的前景?有人说存量很快能消化,中国的城市化、发展空间等等,有人说现在已经全面过剩了,这个任总你来回答一下。

任志强:我们的统计报表上库存大概有5亿多,这个数量很大。如果按当年销售的情况来看,去年我们销售13亿多。如果有5亿多库存的话,就相当于差不多有40%的当年销售量的一个库存,这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,会逐渐累积。比如他的库存位置在鄂尔多斯,已经没有人了,那个库存怎么消化掉?但是在全国统计当中,它仍然是一个总存量,所以会逐渐的累积,越加越多。从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看

任志强棚户区和保障房的建设对商品房销售有

,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降。

刘晓光:需求总量没有下降。

任志强:应该说还是上升的,从销售上来看,和去年相比,我们大概到7月份为止,下降了7%多,差不多4千万平方米。可是这个数里面没有计算我们的保障性住房增加的面积,可能我们保障性住房增加的面积里面超过了4千平方米。我们知道,每年竣工好几百万套,如果算起来的话,这个数字远远大于这个数。

但是为什么还在扩张呢?就是因为我们的统计里面是两头计算。一头计算的是开发商所管辖的,这是一张统计报表。这个统计报表里面包括了开发商建设的商品房部分,有住宅,有非住宅,也包括了开发商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府单独做的保障性住房,因为有些地区的保障性住房和开发商没关系,都是列在政府一个单独的统计表里。

从2011年开始提出建3600万套保障性住房,2012年开始计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。

刘晓光:这是保障房的部分。

任志强:我还没有说棚改,棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。以北京举例子,去年北京建了1300万平方米的保障性住房,其中放在开发商手里的是580多万平方米,约占45%,还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒体报道,几千套商品房,但是有20万户在排队,大概100个家庭排1个号,抽签摇号。这些人实际上他们就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米,包括开发商的保障性住房。

换句话说,现在20万的家庭摇号的话,那就减少了20万个需求者,那怎么不下行呢?大家也看见,北京上个月的房价开始下降了,确实是这样。因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了,一平均化以后就往下掉,而且数量很大,好几千套就掉下来了,很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的,所以媒体都不知道,好像那一部分房子没了,跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

刘晓光:在棚户区的房子和保障房,都会对商品房有一个量的影响。

任志强:这几年开发商拍卖的土地里面,几乎是1:1的供应量,开发商生产700万套,保障性住房也生产700万套,原来只有700万套或者800万套,现在一下子变成了1500万套。

刘晓光:你以前老是预测,比如说投资买地下降了,几个月以后就会上涨,你今天还有这种预测吗?

任志强:还有,我们年年都做这种预测。2012年3月份我们就预测,2013年的3月份房价会涨,果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了土地供应的短缺,开工量已经开始下降了。所以2012年是一个生产式的低潮,现有的供应没有了,到2013年会涨。今年我们预计,如果现在土地供应量下来了,开工是负的,投资是下滑的,我们估计投资现在是13%多,年初我们就说,今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%,还会下降,下一个月可能还是实际下降的过程,全年下来以后,就剩下10%左右的增长,增幅下降是毫无疑问的。

刘晓光:你的结论呢?

任志强:从供应结果,可能到明年9月份,就会转为供求关系恶化,虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的,我们不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设,我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快,也就是明年9月份本来商品房下降的时候,供求关系应该转换的时候,保障性住房和棚改的房子就上来了,这两个如果上得快的话就能顶上。

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