全国70大中城市房价下降北上广深库存堪忧

2018年08月25日 来源:

全国70大中城市房价下降 北上广深库存堪忧

地产界著名的预言家、北京华远董事长任志强,在今年年初参加新京报活动时就表示,我做了十几年房地产报告,今年第一次提出风险两个字。当时,任志强就预言,今年销售的问题会比较大。

如今,2014上半年已经收官,事实证明,任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量,上半年都明显下行。

国家统计局发布的月数据显示,前5月,全国商品房销售面积为36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

在北京,根据机构发布的统计数字,无论是商品住宅新房,还是二手房,上半年成交量的下降都是非常明显的。

据悉,今年上半年,全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米,成交金额862亿元,成交套数29978套,同比2013年上半年的58314套下降48.6%,几近腰斩。

二手中介机构的统计则显示,上半年北京二手房成交4.45万套,同比去年上半年的9.52万套,降幅超过53.2%。

相对于以往楼市越调越涨,今年上半年楼市没有出台新的调控政策,为什么下行却这么明显?

高策地产服务机构董事长陶红兵认为,上半年全国楼市和北京楼市下行有三个共性的原因

全国70大中城市房价下降北上广深库存堪忧

,分别是整体经济形势不好,居民收入预期下降;货币政策偏紧,对购房抑制作用明显;舆论唱空,带来购买群体的不安定感。

任志强在今年5月发布的一个长微博中,也特别提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为,从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力,大大提高购房成本。

此外,陶红兵认为,北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房,锁定了绝大部分刚需客户,冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放,同时这种影响也传导到中高端市场。

松动明显,筑底进行时

6月28日,北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘,90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市,价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动最明显的一个楼盘。

北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动,从假降到真降的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。

在3月之前,北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬,万科橙21680元/平方米的开盘价,相对于预期价格下降几千元,被一些人士解读为万科降价。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。

但随后关于降价的声音就多了,诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建、海梓府等等。一位机构分析人士对表示,北京楼市的价格松动,不排除开发商借势炒作、吸引关注、刺激销售的因素;但另一方面,也反映出房企对市场看法的变化,通过推出特价房等手段,主动吸引买房人。从万科橙被降价到首开常青藤推出大幅优惠的特价房,上半年北京楼市的降价越来越主动,越来越真。

在二手房市场上,根据链家地产统计,今年前三月,二手房成交均价都在29500元/平方米以上,在4月达到30000元/平方米后,开始下降,6月就只有27427元/平方米。

而在京外,房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出降价开始,二三线房价的松动就已经成为趋势。在陶红兵等业内人士看来,二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。

据悉,截至5月,包括四大一线城市在内,35个被统计城市,商品住宅库存同比增长20.1%,再创历史新高。

在信贷政策收紧、库存增加、成交不振等各种因素作用下,5月,全国70个大中城市半数房价出现环比下降。

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