专家称三四线楼市库存消化需六年房价可能下

2018年07月09日 来源:

专家称三四线楼市库存消化需六年 房价可能下跌

中部地区的老百姓用不了多久就会发现,投资房产将不再是稳赚不赔的买卖,在大城市买的房会继续涨价,但在一些三四线城市,房价在未来三五年可能都很难涨起来,甚至反而会面临下跌风险。

地方债压力增加,卖地救市?

湖南湘潭从6月份开始,一手商品房签成交面积持续下滑,房价也在7月出现下跌。量价齐跌,这是典型的供大于求信号,楼市热度明显下降。湘潭的困境很可能扩散,因为地方债务审计来了。对地方政府来说,眼看大量债务到期,如果拿不出钱补缺口,就会债务违约,日后向银行申请贷款的难度也会加大,各种建设项目和规划也就无从落地。所以,想方设法筹钱还债是唯一出路。

还债压力可能会逼迫地方政府放低姿态,在土地市场上放宽交易标准,最终结果就是,下半年土地市场的成交热情或继续高涨,房地产市场供给可能迅速增加。这对一二线城市的购房者勉强算个好消息,新上市的楼盘多了,未来一段时期房价涨势可能会缓一缓。但对三四线城市,包括湖北的三四线城市却并不是好消息,房地产市场供大于求的矛盾将会凸显,房价下跌风险开始显山露水。

2013年地方债务审计已经正式铺开。要还债,钱从哪里来?最便利的途径还是土地市场。去年土地财政收入占地方财政的比重仍高达42.1%,地方政府要筹钱应付到期债务,加快卖地是必须的。在上半年火爆的土地市场上,面对媒体采访,某地官员反问的那句不卖地,拿什么还债,的确喊出了不少地方政府的心声。

地方政府的债务压力一直不轻

专家称三四线楼市库存消化需六年房价可能下

。去年三四月间,全国各个城市的土地推介会遍地开花,湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉,亲自推介辖区的地块。当时的背景,也是大量地方债务即将到期,去年是地方债务的首轮偿债高峰。地方政府着急推地,土地市场的门槛自然降低。当时部分城市的土地交易行政规费就从原先的全额交付,改成了7.5折,土地款支付的时间要求也明显放宽,除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外,后期的支付时间被延长到3个月至1年。总之,为了达成交易,部分城市给予房地产开发商的操作空间明显增大。

至于最近这段时间被炒得沸沸扬扬的资产证券化,短期内还很难操作。到目前为止,想尝试资产证券化的,都是别的融资途径走不通的人。各个地方愿意拿来做证券化的资产大多不达标,而真正优质的资产却不愿意拿出来。这其中除了有办理流程上的繁简差异,更大的玄机还在于谁来买单的问题如果是贷款资金出了岔子,承担坏账的是银行,不会直接体现在地方政府的账上,但如果是通过证券化筹集的资金收不回来,地方政府作为证券发行的主体,就不可能置身事外。显然,在地方政府看来,通过传统的土地市场筹资,比创新型融资渠道更有吸引力。

有人可能会问,地方政府推地规模加大,开发商会买吗?事实是,如果不买地,开发商会饿死。以房地产市场目前占主流的住宅地产开发流程为例,开发商用购置的土地向银行申请贷款,楼盘上市销售时从购房者手里收回首付款,再用来撬动下一轮开发,如此往复。对开发商来说,不拿地就意味着没有银行贷款,也就没有新楼盘可卖,这让开发商从哪里赚钱?所以,对房地产企业来说,拿地是必须的,问题仅仅是什么时候拿、在什么地方拿。

政策环境趋稳 开发商拿地无顾虑

从当前中央对房地产市场的表态看,房地产的政策环境正在进入一个平稳期,这对开发商们是个重要利好。近期召开的中央政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展,没有释放新的调控信号。这并不意外,眼下除了房地产投资之外,出口、消费等领域短期内还很难看到增长亮点,当中国经济增长逐渐向下限,稳增长压力凸显,房地产调控政策继续加码的概率已经很小。

最近围绕房地产市场的种种信号,或意味着房地产调控模式正在被调整,现有的需求管理模式中正在加入供给管理的部分。近期敲定的棚户区改造目标堪称大手笔,五年内将改造1000万套,按每套20万元的投资额保守估算,总投资规模高达两万亿,远在去年9月份备受关注的一万亿轨道交通建设规划之上。另外,中央还强调落实差别化的信贷政策,加大对保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度,等等措施与态度,与以往限制购房需求的政策风格迥异,调控目的已经不是一味打压,而是引导市场发展。

当调控环境趋于平稳,开发商的心里也就基本有了谱,该拿的地会放心大胆地继续拿。更何况,趁着地方政府急着还债的时机还能享受一定优惠。

相比东部和西部,目前中部地区房价调整的压力最大。西部大部分城市的房价还处于低位,东部有源源不断的流入人口在支撑,但在中部地区,不少城市的房价在过去几年内一度迅速上涨,尤其是很多中部的三四线城市房价比区域核心城市涨得还快。例如湖北,三年以来宜昌房价涨了12.42%,在武汉10.38%的涨幅之上;湖南株洲的房价则暴涨60.49%,远高于长沙的34.88%。但这些城市当真能撑得起这么大的房价涨幅?

其实,越是三四线城市,在这次地方债审计中越被动,越有可能在土地供应上采取激进的做法。这里涉及到各城市的财源问题。大城市有不错的产业基础,有产业就有税收,政府的还债能力比较强。但在中部的很多小城市,当地产业发展水平有限,长期以来基本上是靠卖地收入维持地方财政运转。有调查数据为证:在上海等一线城市,土地出让金与地税的比值大约1:6,但在唐山等三四线城市,这一比值高达1:1。还债压力的倒逼,很可能导致下半年中部地区三四线城市的土地供应量激增。7月份宜昌的土地出让宗数创下了今年新高,土地出让金达20亿元,出让面积的同比环比纷纷上涨,已经开始露出苗头。

三四线城市压力增大

相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算,北京现有土地库存的消耗时间不足两年半,上海和广州分别不足一年半和一年,但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积,需要6年以上,市场供给已经超出了真实需求。

如果当地房地产市场增长动力不足,土地供应激增会导致未来几年楼市供过于求的压力加剧,前期涨得太快的房价很可能被修正;但如果该地区的市场需求仍然保持强劲增长,即便土地供给明显增加,新上市楼盘的面积迅速上升,但也能被购房者消化,未来其房价就还会继续创新高。

而一个城市房地产市场的增长动力大小,则取决于人口流向,人口流入的城市,房价上涨空间较大,人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年,房产投资遵循傻瓜逻辑,不管在哪买,只要买了就是赚,但不可否认,买在大城市的房子,的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力,不论是自住需求还是投资需求,大城市的空间纵深都大于小城市。

如此一来,问题开始变得更清晰了判断未来几年某地的房价是涨是跌,很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口,还是人口在流出。

城市发展的理论,以及国际的经验均已表明,当城镇化率处于30%-50%,城镇化是遍地开花的,农村人口普遍流入城市,大城市和中小城市都在吸纳流入人口,这一时期,各种规模的城市房价普涨,尽管涨幅大小有差异。但是,当城镇化率达到50%-70%阶段,城市开始进入城市圈化的发展阶段,人口不再是笼统地从农村涌入城市,而是围绕区域核心城市呈块状分布,每一个城市圈都成为一个相对独立的人口流动圈,区域核心城市开始吸纳周边中小城市的人口。相应的,区域核心城市的房价继续上涨,周边小城市则因为人口流出,房价续涨的前提会被抽空。

具体看中国的情况。从统计数字上看,去年中国城镇化率达到52.6%,理论上来说开始进入城市圈的发展阶段。从身边的现实看,中三角经济区、成渝经济区、辽大经济带已陆续登场,虽说目前这些经济区还带有政策主导的意味,但各区域都有自己的经济亮点。中三角经济区囊括鄂、湘、皖、赣,具有明显的区位优势和长江航运资源优势,完全有可能助推长江中游城市群进入整合发展期。原先流向东部沿海的长江中游地区人口,未来被中三角经济区捕获的可能性很大。

作为中三角经济区的核心城市,武汉吸纳该区域人口的能力较强,房价上涨动力较强劲。如果长江中游城市群被定位为国家级城市群,武汉就会成为新的国家级中心城市,这也正是近几年湖北力推周边几省区加强经济合作的重要原因。今年年初以合肥为代表的皖江城市带的加入,已经让武汉向这个梦想又迈进了一大步。

但需要注意的是,湖北省除武汉之外的其他城市,尤其是经济实力偏弱的三四线甚至更小的小城镇,其人口流出的程度也很会加快。那些房价一度飞涨的小城市,短时间内自身人口已经无力释放足够的购房需求,未来一段时期其房价将面临不小的下行压力。

相关文章
  • 北上广深房价全线上涨专家称不具大幅反弹基
    北上广深房价全线上涨专家称不具大幅反弹基

    北上广深房价全线上涨 专家称不具大幅反弹基础房价何去何从是市民关注焦点昨日,国家统计局发布了今年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,虽然新建商品住宅环比上涨城市个数比去年12月略有减少,但同比上涨的城市个数比去年12月有所增加。...

  • 卖房如何选中介警惕中介忽悠放独家盘
    卖房如何选中介警惕中介忽悠放独家盘

    卖房如何选中介?警惕中介忽悠放”独家盘”卖房究竟该如何挑选靠谱中介呢?卖房一定要警惕中介忽悠放”独家盘”。黄先生因急卖房子而在某家中介放了独家盘,没想到签约后中介不紧不慢,他又因协议无法在其他中介放盘,最终错失了卖楼良机。什么是放“独...

  • 2016年楼市高库存压力依然不可小视
    2016年楼市高库存压力依然不可小视

    2016年楼市高库存压力依然不可小视国家统计局日前公布的2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,11月份房价同比上涨的城市数量已达三成,同时部分三线城市房价开始止跌企稳。业内人士认为,从11月房价走势来看,部分一线城市房价上涨态势日益凸显...

  • 数据显示无锡房价保持平稳少数楼盘有调价行
    数据显示无锡房价保持平稳少数楼盘有调价行

    数据显示:无锡房价保持平稳 少数楼盘有调价行为核心提示:关心房价涨跌的人群一直占大多数,每次在讨论房价涨跌时都是有大政策要出台,要么利空,要么利好。2016年利好政策不断,房价一直看涨。进入2017年后,购房政策风向转变,由利好向利空转变。关心房...

  • 河北拆迁户夫妇家门口烧伤开发商被指欲强行
    河北拆迁户夫妇家门口烧伤开发商被指欲强行

    河北拆迁户夫妇家门口烧伤 开发商被指欲强行断路冯哲家是当地最后一间没有拆的民房河北拆迁户夫妇家门口烧伤起火原因尚不清楚当地警方已立案调查1月15日上午,河北省邢台市柏乡县西街村69岁村民冯文吉夫妇,在家门口被汽油严重烧伤,目前仍在医院重症监护...

  • 周小川再提降低首套房首付比例撒网收鱼就等
    周小川再提降低首套房首付比例撒网收鱼就等

    周小川再提降低首套房首付比例 撒“收鱼”就等扎口核心提示:今天,中国央行行长周小川在上海讲话时再次涉及到房地产问题,称,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的阶段,个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低。今天,中国央行行长...