专家称三四线楼市库存消化需六年房价可能下

2018年07月09日 来源:

专家称三四线楼市库存消化需六年 房价可能下跌

中部地区的老百姓用不了多久就会发现,投资房产将不再是稳赚不赔的买卖,在大城市买的房会继续涨价,但在一些三四线城市,房价在未来三五年可能都很难涨起来,甚至反而会面临下跌风险。

地方债压力增加,卖地救市?

湖南湘潭从6月份开始,一手商品房签成交面积持续下滑,房价也在7月出现下跌。量价齐跌,这是典型的供大于求信号,楼市热度明显下降。湘潭的困境很可能扩散,因为地方债务审计来了。对地方政府来说,眼看大量债务到期,如果拿不出钱补缺口,就会债务违约,日后向银行申请贷款的难度也会加大,各种建设项目和规划也就无从落地。所以,想方设法筹钱还债是唯一出路。

还债压力可能会逼迫地方政府放低姿态,在土地市场上放宽交易标准,最终结果就是,下半年土地市场的成交热情或继续高涨,房地产市场供给可能迅速增加。这对一二线城市的购房者勉强算个好消息,新上市的楼盘多了,未来一段时期房价涨势可能会缓一缓。但对三四线城市,包括湖北的三四线城市却并不是好消息,房地产市场供大于求的矛盾将会凸显,房价下跌风险开始显山露水。

2013年地方债务审计已经正式铺开。要还债,钱从哪里来?最便利的途径还是土地市场。去年土地财政收入占地方财政的比重仍高达42.1%,地方政府要筹钱应付到期债务,加快卖地是必须的。在上半年火爆的土地市场上,面对媒体采访,某地官员反问的那句不卖地,拿什么还债,的确喊出了不少地方政府的心声。

地方政府的债务压力一直不轻

专家称三四线楼市库存消化需六年房价可能下

。去年三四月间,全国各个城市的土地推介会遍地开花,湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉,亲自推介辖区的地块。当时的背景,也是大量地方债务即将到期,去年是地方债务的首轮偿债高峰。地方政府着急推地,土地市场的门槛自然降低。当时部分城市的土地交易行政规费就从原先的全额交付,改成了7.5折,土地款支付的时间要求也明显放宽,除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外,后期的支付时间被延长到3个月至1年。总之,为了达成交易,部分城市给予房地产开发商的操作空间明显增大。

至于最近这段时间被炒得沸沸扬扬的资产证券化,短期内还很难操作。到目前为止,想尝试资产证券化的,都是别的融资途径走不通的人。各个地方愿意拿来做证券化的资产大多不达标,而真正优质的资产却不愿意拿出来。这其中除了有办理流程上的繁简差异,更大的玄机还在于谁来买单的问题如果是贷款资金出了岔子,承担坏账的是银行,不会直接体现在地方政府的账上,但如果是通过证券化筹集的资金收不回来,地方政府作为证券发行的主体,就不可能置身事外。显然,在地方政府看来,通过传统的土地市场筹资,比创新型融资渠道更有吸引力。

有人可能会问,地方政府推地规模加大,开发商会买吗?事实是,如果不买地,开发商会饿死。以房地产市场目前占主流的住宅地产开发流程为例,开发商用购置的土地向银行申请贷款,楼盘上市销售时从购房者手里收回首付款,再用来撬动下一轮开发,如此往复。对开发商来说,不拿地就意味着没有银行贷款,也就没有新楼盘可卖,这让开发商从哪里赚钱?所以,对房地产企业来说,拿地是必须的,问题仅仅是什么时候拿、在什么地方拿。

政策环境趋稳 开发商拿地无顾虑

从当前中央对房地产市场的表态看,房地产的政策环境正在进入一个平稳期,这对开发商们是个重要利好。近期召开的中央政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展,没有释放新的调控信号。这并不意外,眼下除了房地产投资之外,出口、消费等领域短期内还很难看到增长亮点,当中国经济增长逐渐向下限,稳增长压力凸显,房地产调控政策继续加码的概率已经很小。

最近围绕房地产市场的种种信号,或意味着房地产调控模式正在被调整,现有的需求管理模式中正在加入供给管理的部分。近期敲定的棚户区改造目标堪称大手笔,五年内将改造1000万套,按每套20万元的投资额保守估算,总投资规模高达两万亿,远在去年9月份备受关注的一万亿轨道交通建设规划之上。另外,中央还强调落实差别化的信贷政策,加大对保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度,等等措施与态度,与以往限制购房需求的政策风格迥异,调控目的已经不是一味打压,而是引导市场发展。

当调控环境趋于平稳,开发商的心里也就基本有了谱,该拿的地会放心大胆地继续拿。更何况,趁着地方政府急着还债的时机还能享受一定优惠。

相比东部和西部,目前中部地区房价调整的压力最大。西部大部分城市的房价还处于低位,东部有源源不断的流入人口在支撑,但在中部地区,不少城市的房价在过去几年内一度迅速上涨,尤其是很多中部的三四线城市房价比区域核心城市涨得还快。例如湖北,三年以来宜昌房价涨了12.42%,在武汉10.38%的涨幅之上;湖南株洲的房价则暴涨60.49%,远高于长沙的34.88%。但这些城市当真能撑得起这么大的房价涨幅?

其实,越是三四线城市,在这次地方债审计中越被动,越有可能在土地供应上采取激进的做法。这里涉及到各城市的财源问题。大城市有不错的产业基础,有产业就有税收,政府的还债能力比较强。但在中部的很多小城市,当地产业发展水平有限,长期以来基本上是靠卖地收入维持地方财政运转。有调查数据为证:在上海等一线城市,土地出让金与地税的比值大约1:6,但在唐山等三四线城市,这一比值高达1:1。还债压力的倒逼,很可能导致下半年中部地区三四线城市的土地供应量激增。7月份宜昌的土地出让宗数创下了今年新高,土地出让金达20亿元,出让面积的同比环比纷纷上涨,已经开始露出苗头。

三四线城市压力增大

相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算,北京现有土地库存的消耗时间不足两年半,上海和广州分别不足一年半和一年,但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积,需要6年以上,市场供给已经超出了真实需求。

如果当地房地产市场增长动力不足,土地供应激增会导致未来几年楼市供过于求的压力加剧,前期涨得太快的房价很可能被修正;但如果该地区的市场需求仍然保持强劲增长,即便土地供给明显增加,新上市楼盘的面积迅速上升,但也能被购房者消化,未来其房价就还会继续创新高。

而一个城市房地产市场的增长动力大小,则取决于人口流向,人口流入的城市,房价上涨空间较大,人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年,房产投资遵循傻瓜逻辑,不管在哪买,只要买了就是赚,但不可否认,买在大城市的房子,的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力,不论是自住需求还是投资需求,大城市的空间纵深都大于小城市。

如此一来,问题开始变得更清晰了判断未来几年某地的房价是涨是跌,很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口,还是人口在流出。

城市发展的理论,以及国际的经验均已表明,当城镇化率处于30%-50%,城镇化是遍地开花的,农村人口普遍流入城市,大城市和中小城市都在吸纳流入人口,这一时期,各种规模的城市房价普涨,尽管涨幅大小有差异。但是,当城镇化率达到50%-70%阶段,城市开始进入城市圈化的发展阶段,人口不再是笼统地从农村涌入城市,而是围绕区域核心城市呈块状分布,每一个城市圈都成为一个相对独立的人口流动圈,区域核心城市开始吸纳周边中小城市的人口。相应的,区域核心城市的房价继续上涨,周边小城市则因为人口流出,房价续涨的前提会被抽空。

具体看中国的情况。从统计数字上看,去年中国城镇化率达到52.6%,理论上来说开始进入城市圈的发展阶段。从身边的现实看,中三角经济区、成渝经济区、辽大经济带已陆续登场,虽说目前这些经济区还带有政策主导的意味,但各区域都有自己的经济亮点。中三角经济区囊括鄂、湘、皖、赣,具有明显的区位优势和长江航运资源优势,完全有可能助推长江中游城市群进入整合发展期。原先流向东部沿海的长江中游地区人口,未来被中三角经济区捕获的可能性很大。

作为中三角经济区的核心城市,武汉吸纳该区域人口的能力较强,房价上涨动力较强劲。如果长江中游城市群被定位为国家级城市群,武汉就会成为新的国家级中心城市,这也正是近几年湖北力推周边几省区加强经济合作的重要原因。今年年初以合肥为代表的皖江城市带的加入,已经让武汉向这个梦想又迈进了一大步。

但需要注意的是,湖北省除武汉之外的其他城市,尤其是经济实力偏弱的三四线甚至更小的小城镇,其人口流出的程度也很会加快。那些房价一度飞涨的小城市,短时间内自身人口已经无力释放足够的购房需求,未来一段时期其房价将面临不小的下行压力。

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