房地产中介宝典买二手房的最全攻略

2018年07月22日 来源:

房地产中介宝典:买二手房的最全攻略

今年以来全国各地开展“去库存”大战,刚需、投资、学位房…全部都成为抢手货。随着一线城市的发展,一手住宅的供应量逐渐减少,二手住宅由于配套完善、价格合理成为购房者选择。不用担心,为您梳理了个人之间交易二手住宅的涉税热点问题。

以上是二手房交易的详细流程,别环节会跟据买卖双方协商的条件先后顺序有所不同:例如交房时间,有的业主会强烈要求拿到全款后才腾房,而有的业主也会同意收到首付、过户之后就腾房,完成物业交割。

一定要避开这十二个风险

各地房产市场近来火爆,多地出台限购或紧缩政策。火爆背后,各种房产纠纷也不断浮出水面。以下是二手房交易中最常见的十二个风险,请大家务必绕开!

1、卖方身份

务必要核实卖方身份!搞清楚卖方是不是真正的房屋产权人,可以要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤其应谨慎!

2、房屋权属

房屋所有权证有可能作假,所以一定要到房管局查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外,还要注意是否存在依法被查封或转让,或以其他形式限制房屋所有权转让的情况,避免付款后房屋无法交付。

3、房屋共有人

要仔细查看业主的房产证,看是否有房产共有人。如果有,在签订后面的合同时就必须要共有人一起签字。此外,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定

房地产中介宝典买二手房的最全攻略

,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

4、房屋是否违章或待迁注意用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入拆迁范围。否则,很可能发生钱房两空的后果。

5、房屋是否被出租

《合同法》规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。因此,如果房屋已出租他人,会导致买方购买后无法实际居住。如果有,尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败:或者让房东直接与租客解约。

6、土地使用年限

土地使用年限要从开发商拿地开始算起,住宅的土地使用年限最长为70年!年限是影响房价的重要条件,同时也会影响按揭贷款年限,如果房龄太旧,部分银行会拒绝办理贷款,所以千万要在购买前核实清楚。

7、各项税费

二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括:增值税、个人所得税、契税等。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场:如果是业主实收,就只需要买家到场。

8、违约

为了避免纠纷,二手房购买的违约各方务必提前明确清楚。如买方给了定金后,卖方毁约或过户期间房产遭到查封等,均视为卖方违约:如采取按揭贷款的方式购房,对由于买方征信、银行贷款收紧等原因导致没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

9、赎楼

一般来说,赎楼是卖方的,针对房贷没有还完的情况。买方替卖方拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买方会冒风险。尽量要求卖方自己找担保公司向银行贷款赎楼。

10、家私电及附属设施

签约时,如协商好卖方赠送家私电的,及时要求中介抄写《家私清单》,并在合同约定家私电归属权及违约,最好是针对家私电进行拍照留底:如果有些房屋有附属设施,如游泳池、花园等,应明确价款中是否包含这些附属设施,避免日后产生纠纷。

11、佣金

各方对中介佣金也要明确清楚,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。如因非中介原因最终交易失败,中介不退或退少量中介费:中介未促成交易,无权收取中介费,但可收取适当劳务费:中介促成买卖双方签订买卖合同,但因中介原因最终交易失败,中介须全额退回中介费。

12、阴阳合同

有些人为了避税,会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷,法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以,千万要避免签订阴阳合同。

附二手房交易双方税费一览

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