陈淮供大于求不等于房价一定会跌

2018年07月04日 来源:

陈淮:供大于求不等于房价一定会跌

随着调控政策的放松,眼见着走入寒冬的楼市,又被加了一把冬天里的火。各项数据显示,临近年关,地价、房价等多项指标全面飘红,甚至有变本加厉之势。购房者不禁要问

陈淮供大于求不等于房价一定会跌

,楼市调整的窗口期就这样结束了吗?

近年来,楼市调控政策始终处在进退维谷的境地,政府之手与市场之手总是难以琴瑟和鸣,购房者也是左右为难。未来房价到底是涨是跌,啥时出手最合适,俨然成了中国社会的长期辩题之一。

在日前召开的某峰会上,原建设部政策研究室中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮被要求预测一下房价是否会跌。当然,陈淮一如既往的没有像任志强等大佬那样直接给出答案,而是循循善诱的讲述其方法论,让人们自己去做判断。

供大于求不等于房价会跌

那么,陈淮的观点和逻辑是什么呢?作为常客,陈淮在今年论坛上的主要观点就是房价本身不简单的取决于供求关系,别以为供大于求就意味着中国房价会跌。

陈淮指出,过去10年,中国2/3到4/5的省会城市,房子始终是供大与求的。过去10年,我们出台国十条、国八条、国十五条等多少条政策,给人的感觉好像是房子不够卖,其实不够卖的只是局部少数地区,几乎基本上都是供大于求的。但供大于求并没有妨碍10年来的房价变动趋势。

对此,陈淮认为,房价不仅仅取决于供求。你买北京的房子,买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平、你子女的教育资源,你的养老社保等。当这些资源的稀缺程度没有显著缩小的时候,这个城市就会吸引更多的人向它积聚。

此外,陈淮还认为:房价还受窗户以外的东西的影响。房价并不仅仅取决于、甚至主要不取决于盖这所房子的开发商花了多少钱,而是取决于有没有人在你家窗户外面不断的花钱投入。最容易理解的一个例子就是:地铁修到你们小区门口,这个小区的房价立马坐地上涨。没人花钱,地铁能修到你们小区门口吗?

房子周边绿地的增加,医疗、教育、商业资源配套不断完善,公共设施不断增加等等,这些都是影响房价的因素。所以简单说房价会涨会跌,不能一言以蔽之,也不是有没有供大于求就能回答的,陈淮表示。

房价上涨是10年大趋势

基于上述分析,其实对房价走势的判断已经水到渠成。对于房价总体长期趋势,我赞成任志强所说,随着人口进一步向城市聚集,随着中国城市在国际城市中的站位不断靠前,竞争力不断提高,老百姓居住环境不断改善,基础设施不断改造,长期看10年20年房价一定是涨,但是短期内也一定是有波动的。陈淮表示。

对于政策之手,陈淮指出:政策也好,市场的预期观望也好,都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样,熊市的时候成交量低迷,没交易就是没交易,和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系。房地产需求有一个特点,可以有3年5年的前置后错。吃饭的需求没法前置后错,没人可以把今天的需求推迟到明天,或者把明天的需求提前到今天。但房地产需求不一样,这跟和娶媳妇类似,未来8年10年,北京、上海、广州、深圳以及其它城市有多少小伙子要娶多少个姑娘是个常数。因此,所有的政策和市场情绪能影响的,只是这个总量在不同年份间的分布结构。

陈淮还透露, 2014年中国房地产市场全国总成交量、成交面积和价格波动这三个主要的数据,上下起伏不超过6个百分点。2014年是中国房地产业历史上仅次于2013年的历史第二高点,马上就要到年底了。我可以有把握的说,今年是我们房地产业发展以来,规模、速度上的历史的第二高点。

陈淮还指出,今年前10个月,房地产业开工总面积同比萎缩了9.8%,其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看,2015年底2016年初,可能将出现一个房地产市场供给的小年。今年没娶媳妇、观望的,把计划推迟到明年、后年时,房地产市场可能要因此面对一个需求大年。供给的小年和需求的大年碰上时,会发生什么情况,我想大家自己会有一个判断。

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