大城市和小城市的楼市冷热迥异因地施策双城

2018年07月04日 来源:

大城市和小城市的楼市冷热迥异——因地施策“双城记”

在楼市供给侧结构性改革中,去库存显然是当务之急。从北京、上海、深圳等一线城市到二三四线城市,今年以来的这一轮楼市去库存成为社会关注的热点。因地施策的思路从去年提出以来,各地针对房地产市场纷纷出台政策,力求精准去库存。

在楼市火爆的3月,浙江商品房库存已经去掉了不少。取得可喜成绩的同时,也要看到部分三四线城市以及乡镇商品房开发过剩、库存严重的情况。

杭州

化解结构性区域性矛盾

大城市,聚集大量人口,这些地方的房地产市场往往成为风向标,在全国都有标杆意义。和北京、上海、深圳等一线城市相比,杭州楼市并没有那么疯狂

大城市和小城市的楼市冷热迥异因地施策双城

,但3月的火爆还是可以说史上之最,销售商品房首次超过2万套,且这个成交量是在连续多月上万套之后的再次大幅走高。

在杭州城北石祥路附近,有不少楼盘正在建设中,随机走访了几家楼盘的售楼处。正来看房的倪先生是杭州本地人,现在住在市中心武林门附近。老小区虽然地处市中心,但是也有很多不便之处,比如停车,加上房子面积比较小,现在即将退休了,就想换一套大点的房子改善一下生活。改善型购房者是本轮去库存的主要人群之一。

专家指出,大城市因为人口众多,也吸引了大量年轻人来就业创业,他们中既有大量刚需族,也有改善型,大城市的楼市要做好结构性配置才能平稳健康发展;同时现在的大城市建成区越来越大,向郊区不断延伸成为城市发展的基本趋势和规律,所以大城市必然会有热门的市中心板块,也有较为偏远的郊区板块,这些板块的房地产市场情况并不相同,区域性矛盾也是大城市房地产市场发展中难以回避的问题。

杭州就是房地产市场结构性、区域性矛盾较为突出的大城市。在杭州滨江区一家互联科技公司工作的柴力成硕士毕业三年了,他准备在公司附近买一套房子。但滨江区新增房源太少,找不到合适的房子。而在杭州的之江转塘板块,则看到另一副状况,不少改善型的购房者比较青睐这里,环境好、户型大等是这里的特点之一,但部分楼盘配套不完善的问题也较为突出。

专家认为,目前杭州楼市库存仍在可控范围内,但是结构性、区域性矛盾较为突出,特别是要加强商业办公房源的去库存。

显然这些各不相同的情况不能用一刀切的方法来解决。今年2月底,杭州市发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,根据杭州市房地产市场形势,结合成交量高、库存量高、房价整体平稳,但区域分化明显、结构分化明显的特点,在优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费等方面推出了导向性和操作性相结合的十条措施。

杭州新政对普通老百姓有着很大的关联,也影响了老百姓购房的取向。例如,暂停受理经济适用房申请,暂停新选址建设经济适用房、公租房。这也意味着在杭州推行16年之久的经济适用房被按下了暂停键。同时杭州还放宽了公积金贷款,允许杭州区域外缴纳公积金的购房者在杭州申请异地公积金贷款,二手房房龄加贷款年限由40年延长为50年;对居民家庭购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付款比例降至央行、银监会允许的下限,鼓励给予个人住房贷款优惠利率。此外,新政还将推动落实优化土地供应、推进住房保障货币化、发展住房租赁市场等。

这些新政对于杭州楼市去库存的作用是明显的。根据杭州市房产信息中心统计,截至3月底,杭州全市新建商品住宅可售房源为109024套,可售面积1369.4万平方米,按照近一年月均成交面积计算,目前全市新建商品住宅可售房源的去化周期为10.2个月。

从一季度的数据看,杭州楼市销量猛增、价格微涨。一季度,杭州全市新建商品房共签约47664套。尤其是3月份,杭州全市新建商品房共签约28012套,创造了杭州房地产市场月度成交纪录。在杭州商品房成交量大幅走高的同时,个别在售楼盘价格也有所上调,但市场价格并未出现整体爆发式上涨,总体市场情况仍然相对稳定。

杭州透明售房研究院负责人表示,杭州商品房库存有所回落,商品住宅的去化周期也已经回归到较为合理的区间,但可售房源的数量依然充足,结构性矛盾突出。他建议,更加尊重分类监管、因地施策的原则,更好发挥市场的自我调节功能。

柯桥

做优配套加速城市发展

县城和乡镇一级的商品房供应量本身不大,但是在前几年的造房热潮中也积累了一定的库存,尽管相对于一二线城市而言,不少县、镇地方仅有数千套库存,但因为常住人口少,面临去库存的问题其实更为严峻。

绍兴市柯桥区,瓜渚湖边如今已是楼盘林立。从柯桥区住房和城乡建设局了解到,截至2016年3月底,全区商品房去化周期17.5个月,比上月末下降1.7个月;其中住宅去化周期12.5个月,比上月末下降1.4个月。

过去很长一段时间,柯桥较难吸引人们居住,很多人将房子买到了绍兴市区,一方面是每天上下班的潮汐现象非常明显,大量人员住在绍兴市区;另一方面则是柯桥生活、居住氛围不足,楼市较为清淡。随着城市化的推进,柯桥的这一现象也导致了一些楼盘去化速度缓慢。当地一名开发商说,本地人去绍兴市区、杭州市区买房的较多,柯桥城区房子不好卖。过去,由于相关配套仍处在完善阶段,当地的房子本地人、外地人都不待见,库存积压也就在所难免了。

其实开发商早已看上了这块地方,不少开发商认为拥有中国轻纺城这样的大市场,加上相关配套产业,必然会集聚大量人员,也会产生房地产需求。随着绍兴轨道交通1号线、2号线以及杭绍城际轨道交通建设规划的落地和完善,在相关站点附近的楼盘更是随即大热,去年10月份,在柯桥区稽山路站点附近某楼盘单月销售102套,同比增长27.5%。而之前这一带的楼盘如果没有特别好的卖点常常要好几年才能卖光。

专家指出,三四线城市,特别是县城和乡镇,由于购房人口有限,对周边的集聚功能较弱,相对而言楼市本来就不那么活跃,一旦楼盘过量,去库存压力就会快速增加。杭州浮山越水机构首席分析师杭紫认为:增强城市宜居度,提升公共配套,让三四线城市的居民不再一味往大城市就业买房,这是楼市去库存的一条重要出路。

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