新拍高价地块房子要怎么造绿城要在潮鸣地块

2018年08月13日 来源:

新拍高价地块 房子要怎么造? 绿城要在潮鸣地块造排屋

去年以来,杭州土地市场屡屡拍出高价地块,从去年开始,绿城九龙仓滨江地块、金茂滨江地块创下滨江板块地价新高;今年1月信达拍下楼面价36680元/平的南星地块,时隔不久绿城以楼面价45368元/平拿下潮鸣地块,两创杭州新高;还有前不久景瑞、阳光城拍下的萧山奥体宅地楼面价直逼20000元/平,上周融信拿下的热电厂宅地也突破3万元

在这些寸土寸金的地块上会造出什么样的房子?近来,有消息称关注度最高的绿城潮鸣地块,将打造高层和排屋,甚至连排屋售价都传得有板有眼:15万元/平起。采访后得知,高价地块的产品定位都倾向于高端甚至豪宅级别,很多项目规划了城市排屋。

当然,是否打造高端产品,是根据地块本身的位置和市场需求决定的,并非完全取决于地价。

绿城的潮鸣地块

或将规划排屋

3月25日,绿城房产经过56轮竞价,以37.35亿元总价竞得市中心潮鸣地块,折合楼面价45368元/平,创下杭州楼面价新高。从潮鸣地块挂牌开始,就是业内关注的焦点,拍地当天,除了绿城以外,还有信达、滨江、大家、金茂首开联合体、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创等共计十余家竞买单位到场。

即便是在成交后,潮鸣地块的一丝丝风吹草动,都会在楼市掀起波澜。最近,潮鸣地块将打造高层和排屋产品的消息一直在业内流传,并且传言称排屋单价会超过15万元/平,更有业内人士透露,事实上宋卫平的期望价格是20万元/平。为此采访了绿城潮鸣项目副总经理林伶,她表示:目前潮鸣地块的产品依然在方案讨论中,尚未确定。

虽然开发商方面并未透露潮鸣地块的产品规划方向,但据知情人士透露,排屋+高层的方案基本已经确定。

事实上,除了高楼面价的因素促使开发商一定要打造高端产品外,潮鸣地块本身也是近年来市中心板块少有的土地,其稀缺性决定了未来的售价一定是处于杭州房价的金字塔顶端。再加上通常绿城打造的产品定位都相对高端,所以潮鸣地块打造豪宅产品,已成定局。

此前,绿城云栖玫瑰园别墅成交均价约为77000元/平,目前在售的绿城江南里成交均价超过10万元/平。如果潮鸣地块真的将打造排屋产品,业内人士预测价格将远超二者。

如果潮鸣地块排屋产品真的卖到15万元/平,甚至是20万元/平,有多少盈利空间?

我们参考同样处于市中心的绿城元福里,商业排屋目前在售均价10万元/平。据绿城内部知情人士称,元福里的楼面地价、转让费用、建造费用、财务成本等加起来,每平方米成本起码要70000元。而潮鸣地块整体楼面价就要45368元/平,业内人士估算,排屋部分经过换算,楼面价将超过10万元/平。再加上建造成本、财务成本,如果再做精装修,即使卖15万元/平,利润空间也并没有想象中高。

高价地大多定位高端

排屋、叠墅不少见

除了潮鸣地块之外,滨江的绿城九龙仓滨江地块、金茂滨江地块,也都定位为高端住宅,分别规划了高层+联排或者高层+叠墅的产品类型。

金茂府项目营销总监黄津程表示,金茂一向喜欢在中心地段拿地,相对来说地价都不会很低。但并非是高地价就一定对应顶豪的产品,还是会根据市场需求来进行规划。黄津程提到,上海大宁金茂府在定位产品时,他们发现顶豪市场的受众并没有明显增加,反而高端轻奢的产品客群放大了很多。在杭州,他们也发现了这样的趋势,因此金茂府的产品定位是满足高端改善需求。黄津程认为,滨江聚集了大量的高新科技企业,他们年轻、高薪,代表了产业的希望,他们的需求未必是顶豪,而是更多关注科技智能、生活细节,这些都是金茂府要着重体现的,也区别于传统豪宅。

当然,黄津程不否认高地价是影响产品定位的一个重要因素。产品一定要匹配地块的价值,最终会呈现出高地价配合高端产品的结果。黄津程说。

绿城柳岸晓风项目也是定位为纯改善住区,五幢精装修江景大平层,户型面积156~220平,预计总价600万元/套起,其他为50多套240~275平的联排,总价上千万元。项目营销负责人蔡娴告诉,柳岸晓风的定位标准,是对标绿城的经典豪宅蓝色钱江。但之所以规划了排屋产品,并不是完全基于地价因素,首先,项目2.0的容积率,符合做排屋的条件,另外一直以来绿城做低密度产品比较有优势,排屋产品在滨江也比较稀缺。蔡娴说。

高价城市排屋

需求到底有多大

今年以来,杭州高端华宅市场相对活跃,根据数据显示,截至5月25日下午3点,杭州市区单价35000元/平以上的华宅成交套数达到2478套,华宅成交量占总成交量的比例也比去年上升约1%。

认为,高价地产品如果在下半年亮相,其价格区间还是符合目前的市场趋势的,在华宅市场份额增高的背景下,优质的高价地做高端产品,相对更容易被购房者所接受。

但值得观望的是,在以往的项目中

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,与高层结合的排屋,销售情况都不如同项目的公寓,不少楼盘排屋都是在尾盘时面市,去化也较为缓慢。杭州房产专家丁建刚表示,从他个人居住习惯来看,像这种被高层包围的排屋,舒适度肯定不及一些郊区项目,因为对于低密度产品来说,最大的意义应该在于其自然环境。但市场上也确实有一部分人群青睐城市排屋,既然很多开发商都规划这样的产品,也说明这种需求的存在。丁建刚说。

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