购买二手房的议价策略侃价而非砍价

2018年07月03日 来源:

购买二手房的议价策略:侃价而非砍价

从北京市建委官方站上的数据显示,4月份的存量房上签约套数为9740套,而最近提问“价格谈到多少值得买”的人越来越多,说明:

① 买房的人还是有的;

② 都明白当前的房价是可以“谈一谈”的。

既然价格是可以“谈一谈”的,那么怎么谈就需要一些策略。在此分享几个建议给购房者:

(1) 先看市场行情再定议价策略:别被“价格腰斩”给忽悠了

资讯发达了,信息变得满天飞,有些自媒体极尽夸张以吸引眼球。价格“腰斩”的情况我没本人没有发现,但“腰斩”二字作为标题党还是很吸引眼球的。即使在旺季时也曾出现过大幅议价的情况:报价明显高于市价,放盘一段时间后发现这价格确实不靠谱再调价的情况是有的,但能据此说房价“腰斩”吗?

谈价格之前先了解下真实的市场行情,可以从“挂牌价”和“成交价”这两个指标来判断:

① 挂牌价:就是业主委托出售时的标价,可以上搜索一下你中意的小区,看看现在业主的挂牌价是多少

② 真实成交价:这个价格更有说服力,是最终的签约价格。

(2) 你看中的房型的“热度”怎么样?

如果带看数量比较多的,议价的难度一般比较大,看房数量决定了此房有多少人感兴趣,业主接受较大“侃价”幅度的几率不大;反之,如果看房客户少,很可能是刚委托时间不久的房源,或是本身价格竞争力比较低的房源,“侃价”成功的概率、价差幅度大一些的概率比较而言会大一些。

(3) 业主的售房原因是什么

业主的售房原因,也决定了“侃价”的空间,这可以向经纪人询问了解。一般而言,有这样几类原因会导致业主接受议价:

投资退出:其中,投资购入时间较长的,侃价的难度相对小一些,因为最近几年价格上涨,获利空间可以保证;至于外界盛传的“反腐抛售”,不排除这种情况存在,但是数量很少(反腐又不是一两天,该抛的早抛完了);

已经定了其他房的换房客:需要回笼资金交付新购置房屋的后期款项的

购买二手房的议价策略侃价而非砍价

,如果资金迟迟不能回笼的话,可能涉及新购置房产违约,比较能够接受侃价,但是价差太大的话难度很大,因为这类业主比较理性,很清楚自己需要快速回笼资金,定价就不会太高;

(4) 买家自身付款条件如何?

一般而言,全款支付的买家更容易有较大的议价空间,因为业主能够比较快的收回售房款项,这样的付款条件对业主有诱惑力。其次是商业贷款客户,虽然时间周期会比全款慢一些,但总体时效还是在业主的接受范围内的。业主回款速度比较慢的是公积金贷款(尤其是国管中心、以及组合贷),回款周期长,即使业主接受,接受议价的动力比较而言也会小。

(5) 大幅“砍价”不靠谱,小心陷阱

前述数据显示,目前有87.1%的业主下调了委托价,说明很多业主已经在对价格做调整以符合当前市场行情,大多数的价格是比较理性的,85.2%的降幅是在10%以内的,超过10%的房源占比仅为1.8%。多数的降幅是在看房后经过经纪人的斡旋“侃”下来的,而不是照着腰斩、八折这种方式“砍”下来的。

虽不能否认大幅降价的个案存在,但特别需要提醒的是:谨防那些“问题房”搭乘“降价”顺风车对外销售,前不久听到一个案例,一套房屋因业主欠债而被设定了“查封”,而业主在描述售房原因时讳莫如深的说自己是代某高官持有该房,愿意削价出售,让利空间很大,只是需要定金和首付高一些云云……

小结:

① 需求还是存在的,大幅降价仅是个案,希望能把价格“砍”下来一大块的,不现实;

② 价格是在双方均有意向的基础上,通过经纪人斡旋而“侃”下来的;

③ 购房人出价之前还是多了解市场行情,可以从三项关键指标查看:挂牌价、真实成交价、热度(看房客户数量);

④ 根据业主售房原因和自身支付条件出价,否则“砍”崩了也有可能错失好房;

⑤ 谨防居心不良者浑水摸鱼,二手房交易流程繁琐、周期冗长且价格高大,需要多留个心眼,同时考察经纪公司的风控能力,是否会做风险提示、对常见的高发风险是否有具体举措或是附带赔付条件的服务承诺、是不是有具体的书面的《服务承诺书》。

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